年末に残っている住宅ローンの残高のうち、一定の金額が所得税や住民税から控除される「住宅ローン控除（住宅ローン減税ともいいます）」。

2022年に内容が改正され、令和7年（2025年）まで延長されることになりました。

さまざまなサイトで改正の内容について解説されていますが、中古＋リノベーションをされる方の場合について分かりやすく解説されているサイトが無いので、こちらで解説していきたいと思います。

控除される金額は？

売主さんが不動産会社のような「法人」ではなく、「個人」の中古物件を購入した場合は、年末に残っている住宅ローンの残高のうちの上限【2,000万円】までの金額の【0.7%】が【10年間】にわたって所得税・住民税から控除されることになります。

2,000万円 × 0.7% × 10年間 ＝ 140万円

上記の計算の通り、10年間で最大140万円、所得税や住民税を節税することができます。

共働きのご夫婦の場合、住宅ローンをペアローンや連帯債務で借りると、ご夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用することができます。

ご主人様で140万円＋奥様で140万円と、最大280万円もの控除を受けることができますので、当面、共働きの期間が続くようでしたら、住宅ローンはペアローンで組んでいただいて、住宅ローン控除のメリットを最大限受けられることをおすすめします。

ただし、当然ながら納めている所得税や住民税の額以上は控除されませんので、ご夫婦どちらかが扶養内で働かれているような場合は住宅ローンは単独で組まれると良いでしょう。

適用するためのルールは？

住宅ローン控除を適用するためには、いくつかのルールをクリアする必要があります。
ここでは、主なルールについて記載します。

築年数のルール

物件の【登記簿謄本に記載されている「新築の日付」が昭和57年1月1日以降の日付】になっていれば、新耐震基準に適合しているとみなされることになりました。

これまでは、マンションは築25年以内、戸建ては築20年以内でないと住宅ローン控除が利用できず、それ以上の築年数の物件の場合は「耐震基準適合証明書」といわれる証明書を取得する必要がありましたが、今回、ルールが緩和されました。

登記簿謄本に記載されている新築の日付が昭和56年12月31日以前の、いわゆる旧耐震基準と言われるような物件の場合は、これまでと同様に「耐震基準適合証明書」等の書類で新耐震基準に適合していることを証明することができれば、住宅ローン控除が使える可能性があります。

戸建て物件の場合は耐震補強工事をしたとしても、耐震基準適合証明書を取得する難易度はかなり高いと思っていただいた方が良いです。

マンションの場合は、過去に建物全体で耐震補強工事がされており、一定の基準を満たすことができていれば耐震基準適合証明書が取得できる可能性があります。

所得金額のルール

2021年までは年間所得3,000万円以下が要件でしたが、今回2,000万円以下に引下げられました。年収が2,000万円以上ある方は要注意です。

面積のルール

登記簿謄本に記載されている「床面積」が50㎡以上の物件が対象となります。

マンションの場合、SUUMO等のポータルサイトや物件資料等に記載されている面積は登記簿謄本上の面積とは測り方が異なるため、面積が少し大きく表記されています。（いわゆる壁芯面積と内法面積の違いというものになります）

SUUMOや物件資料に記載されている専有面積が55㎡前後の物件は、登記簿上の面積が50㎡未満の可能性があるので注意が必要です。

必ず登記簿謄本に記載されている床面積を確認するようにしましょう。

リフォーム費用分は控除されるの？

最近ではリフォーム費用分も住宅ローンと同じ金利で、まとめて組める金融機関も増えてきました。

リフォーム費用も住宅ローンでまとめて借りた場合、借りたリフォーム費用分についても住宅ローン控除は適用されます。

まとめ

本記事に記載されている内容以外にも細かいルールもあるので、必ず物件の売買契約の前に、不動産会社の担当者さんや税理士さん等に住宅ローン控除が利用できるかどうかを確認しましょう。

また、住宅ローン控除の制度は度々内容が見直され、ルールもその時々で変わります。この記事は2022年9月時点の内容となりますので、住まいを購入されたタイミングで最新の内容を確認するようにしましょう。

住宅ローン控除は、最初の1回目だけは、購入した住まいに実際に入居した日の翌年の確定申告の際に申請していただく必要があります。

今はインターネットからでも申告ができますが、ご不安な方は実際に確定申告の相談会などに参加し、職員の方にサポートしていただくと良いでしょう。

本当はもっとルールが分かりやすく、もっと簡単に申請ができるようになれば良いのですが・・・